地产新10年

地产下半场，进入深水区，从热火朝天到哀鸿遍野。乐观者有之，悲观者有之，未来 10 年地产何处去？从需求、供给、政策、开发、营销 5 个方面进行探讨。

一、需求

地产归根结底是研究人的专业，人口的出生及迁徙、收入水平、消费喜好等，地产只是基于此的附着物。

中国人口总量不再增加，进入负增长阶段，这是基本盘。未来 10 年，中国是从发展中国家迈向发达国家的关键期，人口出生率必然下降，不婚率提高。东亚发达经济体日本、韩国、台湾也如此，带来的后果是乡村人口减少，房屋空置、学校大量空置。

城市化进程已基本完成，从快速城市化阶段到低速城市化阶段。从官方统计数据，中国城市化率还不到 70%，城市化还有较大发展空间。这是一个误区，农村尽管存量人口多，但农村产业空心化，人口多是老弱病残，青壮年极少，他们对城市房产消费能力和消费意愿都不强烈，自然死亡也会带来城市化率提升。从乡村振兴角度，还需要部分年轻人回流农村，发展产业发展经济。

人口迁徙途径变化，从农村人进城为主到不同城市群之间迁徙为主。城市群是未来经济发展主方向，也是产业聚集区和人口聚集区。农民工是特殊阶段的产物，集合了数千万劳动力，居住和工作单位是分离的，造成了县城房地产市场的繁荣。产业化时代，工作在哪里，居住也在哪里，产业兴则地产兴。部分乡镇消亡，大镇化是必然趋势，便于产业聚集和人口聚集，也便于城市配套完善。大多数县域经济区，人口净流出，无产业支撑，农村人进城红利消失，带来地产没落。市域经济区，管辖人口多数百万上千万，有足够的人口聚集和城市规模，是中国经济的脊梁，是人口迁徙主方向和未来 10 年地产主战场。珠三角、长三角、环渤海、中原城市群、成渝城市群，汇集中国主要产业和人口，也是地产最有生机地区。

人均年需求量逐步走低。高峰期全中国一年开发量 17 亿平方米，人均约 1.2 平米，投资性需求占了很大比例，现阶段欧洲人年均开发量约 0.1 平米。投资性需求会极大降低，即使不叠加房产税因数，收益大概率不会超过持有成本。近几年市场新房需求在 8-10 亿平方米左右，人均需求在 0.5-0.6 平米左右。其后逐步走低，到 2030 年左右市场规模会在 5-6 亿平方米，人均需求量在 0.3-0.4 平米。

改善型需求释放的 10 年。改善型需求方兴未艾，2021-2022 地产调控放慢了此节奏，但这注定不是全民也不是全地域的购房狂欢。现阶段刚需购房和改善型购房基本各占 50%, 改善型需求会逐步增加到 70-80%甚至更高，房卖有房人是残酷的现实问题。宜居城市和发达经济圈会成为改善型需求最大受益者。退休后你住哪里会成为更多人考虑的问题，高污染配套差环境差城市，只会成为工作的过客，周末和退休会在他乡。

城里有套房，乡村有间屋。旅游地产和养老地产是部分人群的喜好，乡村地产是更多人的向往，市场更大。采菊东篱下，悠然见南山，是中国人几千年的生活梦想。累了，老了，回到生我养我的故乡，花几十万修房的人会越来越多，民房修建会从小工头变成公司化行为。农村没有房的人群怎么办？那就租或长租代售。一年在那里呆上 3-5 个月，有一个小菜园，休闲和养生相结合，不亦乐乎。交通便利环境好医疗购物好的地方会成为首选，农民多了收入乡村得到振兴。目前有此需求的人不少，中老年人尤甚，下一个 10 年，乡村地产会萌芽至蓬勃兴起。

产业用房需求会大幅增加。从发达国家经历来看，城市化进程进入后期，厂房办公仓储研发等需求会大量增加，解决就业问题，中国亦然。但目前用地价格远低于土地整治价格，导致地方政府没有此积极性或无钱作土地整治，市场有产业用房特别是厂房需求而无土地供给。产业用房需求会比商住楼需求地区差更不平衡，更强调产业链和协同效应，政府会更多的介入此块开发而由纯民企操作。

二、供给

土地交易。只管卖地，不管市场去化，极端状况有城市卖地可开发 10 年，将成历史记忆。卖地将从印钞票行为变成市场化行为。卖地将考虑常住人口数量、上一年去化、存量土地及存量房屋因数，科学决策供地，从源头上保证房地产健康发展。

供给主体。国进民退声音此时彼伏，地产重金融属性，地产非完全市场化产品，关系千家万户，也有公共产品性质，国进是必然的。将来很可能形成规模房企 1、2 线城市，中小房企 3、4 线城市，县域市场变小了养不了大鱼，也给了中小房企生存空间，也不再有碧桂园所在的地方寸草不生这一说法。养猪的、办厂的、做生意的，全民做开发盛况不再，投资主体更多是专业开发企业和投资机构，玩家也会急剧减少，要么退休要么回归本位。

一二级市场。持有成本增加，价格不再上涨，大量投资性房产将重新进入市场，以二手新房形式，其具有价格优势和现房优势，短期内将对期房形成冲击。梯级消费形成，刚需买二手房，改善买新房，不再强调一步到位，二手新房会极受欢迎。存量市场交易是未来市场主流，市场规模及其庞大，但在现阶段还是新房和二手房并重，越往后存量房交易比例越高，在 2030 年存量房产交易占据大部分市场份额。

睡城过去式，产业新城未来时。造城，是中国特有的城市化运动，只有房产没有其它产业，形成了睡城和鬼城，在城市化高峰和地产发展高峰可阶段性存在。未来城市开发，除了住家，还要考虑就业、生活、学习，产业新城是地产新常态。离散型新城会越来越少，其成熟越来越难，以前可能 3-5 年，以后要 8-10 年。大部分地产项目选址会在较成熟地方，外延型发展，可享受相对成熟的配套和生活设施，也降低了政府基础设施压力。10-20 万方项目成为主流，有一定的规模和小区配套，保证项目品质。2000 亩 3000 亩项目，去化速度不能支撑，房价上涨速度也不能支撑财务成本。

不会移动的智慧空间。有人说，下一步汽车是会移动的智慧空间，那么房产就是不会移动的智慧空间。智慧社区、智慧家庭，发展潜力巨大，也是下一步地产最有想象力地方。小区管理智慧化，在人力成本高企今天，机器人保安机器人保洁，不再是梦想。家不仅仅是居住空间，也是办公空间和娱乐空间，智能家居只是常规套餐，从进入房间就开始了健康管理，老人小孩独自在家不用担心安全问题，回家炒菜机器人就做好了饭菜，出门电梯已经停在了你所在楼层，智慧生活无处不在。

质量与二次改造。中国的住房质量并不高，我一直在想，50 年过后怎么办?电梯可以换，管网可以换，外墙也可以换，主体结构怎么办？钢材和混凝土是有使用寿命的。那么多高层建筑又推倒重建吗？又来一次大拆大建吗？当然，这是子孙后代的事情了。国外建筑可以存在几百年，我们为什么不能？建筑是一个国家文化表现的最重要载体，我们一直强调文脉传承，房屋都拆完了怎样传承。下一步，我们一定要研究可以住上百年的房屋，不一定是高层。人一生中，会经历多个角色，子女、父母、爷爷奶奶或外公外婆，家庭人口也会变化，房屋也会经历多次装修，要求房屋功能有其灵活性，日本房屋有 30CM 高的管网层,要求我们从设计、选材、施工上进行完善和提高。

现房与期房。中国地产杠杆率太高，房款挪用造成烂尾楼太普遍，现房销售是未来必然发展方向，但这是渐进式过程，不然会造成房地产供给阶段性断层。会经历两个阶段，第一个阶段是强监管加部分地块现房销售，从拿地开始政府就深度介入资金管理，项目资本金、地块再融资、销售款项的进出会极严格，监管资金的比例一定会提高使用更严格，从整个公司资金平衡到单个项目资金管理，资金抽逃或资金挪用可能性极大降低，区块链技术的应用也便于资金管理。第二个阶段是现房销售阶段，在 2030 年左右现房销售为主期房销售为辅，地产金融属性彻底体现。

低收入群体与流动群体住房问题。公租房或廉租房是必然解决方案，也是一个城市竞争力的体现。我们常说，筑巢引凤，城市的竞争是人才竞争，相对较低房价和租金，对人才的引进很重要。房价和租金是市场行为，这就要求我们政府必须有所作为，政府让利。现在很多大企业在做长租公寓，部分项目租金收益是不能覆盖财务成本的，长期盈利是这个商业模式能成立前提。我认为，在高能级高房价城市，有足够多高收入群体，长租公寓是可成立的，绝大部分地方长租公寓会经营困难。

三、政策

从太子到皇子。在过去 20 年，房地产业一家独大，解决了大量农民工就业，全民开发全民炒房，也累积了足够多的金融风险，深度的伤害了实体经济和消费。在建设制造强国，大力发展消费经济今天，注定不能持续。欧美发达国家已高度工业化城市化，房地产业也是支柱产业。在较长时间内，房地产仍将维持较高的交易规模，是带动经济发展的火车头和动力源，是重要的经济支柱而非第一支柱。

大多数地方土地财政不再。落后地区和发达地区房地产分化会更加严重，发达地区人口净流入，房价高地价高，仍然会有较高的土地出让收入。落后地区因为城市化基本完成，市场规模小，土地出让量少价低，很可能陷入有地卖不出的窘境，多地已出现了平台公司拿地开发，左手导右手。这会深刻影响中国中央和地方的财税分配体制，中国经济发展极不平衡，多地产业空心化，产业税收收入少。以前还可以靠卖地来钱，修桥修路修学校，现在土地卖不出去，甚至公务员工资都发不出，经济还怎样发展？

短期内房产税不会大范围落地。最高峰全国 5 万亿元卖地收入，充当了影子银行作用。习惯了坐着等别人送钱来，这笔钱大大缩水了，一分一厘挣又太慢，自然要想其它办法，房产税自然就是首选。房产税已经做了很长时间的言论铺垫，作为调节房价上涨过快手段，调节贫富差距过大手段。也在部分城市作为试点，称“豪宅税”，并没有取得预期效果。短期内房产税大范围落地可能性小，有如下几个原因。影响范围太大，千家万户，经济进入下行期，房产税变相降低居民收入，降低消费能力。楼市不振，房价上涨乏力，房产税推出势必严重打击，房地产再也经不起折腾。国外土地是永久产权，土地成本在房屋总成本占比较小，一线城市土地成本占比 80-90%。但 2030 年左右，房产税可能大范围落地，多套房该处置处置了，房地产对经济影响变小了，老百姓包包也可能更鼓了，惦记了这么久也该表示了。

自有资金要求更高，金融支持力度变小。地产的本质是金融，同样是期房，香港地产商自有资金为主，资产负债率很低，用自己的钱修房。中国地产杠杆率太高了，还发明了永续债这么一个品种，赚了钱是自己的，亏了是银行的或投资机构的，这不符合商业逻辑。2023 年，对房企金融支持力度会高，待房企死去活来，支持必然降低，更多资金投入实体经济和现代服务业，这才是国之根本。近几年，房企自有资金比例会增加到 50%以上，后期会增加到更多。土地再融资，企业发债，会严格限制。即使房屋销售受阻也不至于烂尾，是政府管理底线。

运用科技开发全流程深度监管。科技发展，运用大数据已完全可以实时监控全国房地产市场现状，土地出让状况、项目报建状况、开发建设状况、销售状况、存量土地及存量房屋状况、问题项目状况、开发商资金状况等，及时有效精准监管房地产，也预防房地产系统性金融风险。土地出让量价从源头控制，项目开发过程中资本金和销售款项的管理，工程建设质量的保障等，科技让地产管理更轻松、更及时、更前置。

稳房价是中心工作。稳房价、稳地价、稳预期，房价是中心环节。房价尽管是市场行为，但政府在里面充当基础角色，地价高低和土地供应量大小和房价息息相关。目前中国房地产市场一定是存在严重泡沫的，房价收入比已超出常规。继续吹大是饮鸩止渴，终有破灭一天，吹得越大破灭后伤害也越大。现在让它破灭，房地产影响行业众多就业人口众多，除了房地产外无新的产业规模体量容纳就业人口。怎么办？房价相对稳定，慢慢挤出泡沫。房价今年卖 10000 元平，明年还是卖 10000 元平，就意味着泡沫寄出了 3-4%，这样多几年挤出的泡沫也非常可观。我认为，国家会辅以地价手段，让房价增长速度低于通货膨胀速度，房价会处于相对稳定或微涨中尽快消除中国头上的地产悬河。

全国房产大市场。近期国家提出建设消费型社会，建设全国统一大市场，房产全国大市场是重要组成部分，从购房资格到交易。目前每个地方购房政策不一样，对购房人资格有或多或少限制。随着经济发展，人口流动必然加快，人一辈子可能在多个城市多个地方工作，绝不能让户籍成为阻碍。除了上海北京深圳等城市，买房资格对全国放开，彻底取消限制，让人口可以自由流动，经济才能顺畅流动。科技手段，房产交易转让过户等异地也能办理。

物业管理公司深度变革，政策规范势在必行。现各个物业管理公司都有相当多不交物管费官司，为什么会造成这种状况？在前期物管中，2 个顽疾非市场化产物，埋下隐患。一是项目取得，大部分是老子开发儿子物管，非自由恋爱是指腹为婚。二是物管收费定价权，部分项目特别是商业项目高得离谱，不同项目间差异巨大。尽管有招投标，都是形式。业主对物业管理不满，很多小区包括头部开发企业小区，久拖不成立业主委员会，前期物管到期继续管理。物业管理作为低门槛劳动密集型产业，需要政府出台更加完善的法律法规。前期物管公司选择和定价，一定要销售到一定程度，部分业主参与选择和定价，才更合理。前期物管到期，基层组织牵头成立业主委员会，选聘物管公司，真正实现业主自治，物管公司是为业主服务而非管理业主。

部分物业开发需政府主导或介入。房产作为半公共产品，部分产品不能纯市场化运作。产业园区项目，影响一个城市的未来发展和产业布局，需要较长时间的市场培育和政策支持，较长时间都是不赚钱的，政府需深度介入。中低收入阶层住房问题，廉租房或公租房，居者有其屋，是社会责任。城市更新，除优越地段外，多是不赚钱的，也只有政府主导。

四、开发

巨头仍在。大象瘦身了，还是大象。得益于中国庞大人口规模，城市化进程中后期，改善型需求释放，中国地产总盘子仍是数万亿平方米超大市场，可容纳一定数量的巨头公司。全国性房企 10-20 家，区域性房企 30-50 家，中国地产 50 强成为市场主力。最头部房企个头变小了，万亿级房企成为思想乌托邦，提高市场占有率成为他们维持段位的不二法宝。

小公司生存之道。有人说，董明珠走过的地方寸草不生，和碧桂园恒大等近身肉搏过房企待遇也差不多，得益于地价、规模化、成本、品牌优势，低价走量成为他们在 3、4 线城市核心竞争力，一个项目占领了 30%、40%，甚至 50%市场份额，小公司举步维艰，卖售价微利或低于成本线，不卖现金流从哪来？偶尔的高台跳水，八折九折，对三四线城市房地产良性发展和土地市场伤害巨大。现 3、4 线城市池塘小了养不了大鱼，头部房企和区域性房企退出是必然趋势，给中小房企提供机会和生存空间，小市场小房企小开发，需不能暴富但小日子还行。

行业平均利润率。房地产暴利时代终结，制造业属性彰显。房价涨，主要是地价涨，盖房的挣钱还没有囤地挣的钱多就是这个道理。有个冷笑话，某房企拿了地王，套住了，解套方式在旁边拿一小块价更高小地。根在土地财政，地价涨带来房价涨，房价涨又带来地价涨，诞生了大量投资和投机性需求，地方政府炒房者开发商皆大欢喜，房价泡沫就是这样形成的。严控炒房、囤地，财务成本降低，回归行业平均利润率。从长远看，此次楼市下行，必然深远影响我国财税体制改革，中央和地方政府分配体制。

新城与近城。各地政府热衷于建城，快速城市化阶段产物。据网络统计，各地新城建成，总居住人口可达 40-50 亿人。人口负增长，农村人进城潜力挖掘殆尽，存量人口争夺成为关键。城市发展两级分化，产业兴旺，人口净流入，城市尚有发展空间。大部分三四线城市和部分乡镇，必然空心化和城市萎缩，带来的直接后果，新城发展模式不再，在建新城成熟区也会拉长。外延性城市发展成为主流，项目地块选择近城为主，成熟快，各种基础设施也相对完善，政府的配套成本也低。

投资商与开发商。现阶段，投资人和开发商多是一家。发展趋势，投资人和开发团队分离，类似于现在的董事会与职业经理人团队。投资人多是组合，更多的体现出房地产金融属性。看中哪个项目，自然人、房开企业、金融机构、其它企业等，均可参与，形成开放的股权结构。开发商可以是股东之一，也可以不是股东，将来一定会形成全国性的代建品牌，用自己的专业能力获取利润。

小团队与小项目。项目小型化，团队小型化是发展趋势。国外一个项目 2-3 个人，从建设、销售、后期服务全部完成。10 万平米级项目会大量呈现，千亩大盘会越来越少。太小，小区品质受影响，太大市场去化不允许财务成本高。10 万平米级，小区具备一定的规模，绿化好、项目配套完善，也能打造品质。项目去化变慢、利润率降低，要求管理团队必然小，更多从管理要效益。

走下去与走出去。走下去可能不大，走出去是必然。家电中国造、新能源汽车中国造，世界房子能否中国造？我看是有可能的。中国地产红利吃完，要求地产企业漂洋过海，既赚中国人的钱也赚外国人的钱，美元含金量更高。地产开发技术含量不高，开发限制不多，是欢迎中国企业投资的。出海关键在于资金，是否企业自有资金？是否变相转移资产？中国地产与中国建筑是一对孪生兄弟，基建狂魔是中国地产走向世界的助推器。中国地产是有可能成为中国的另一张世界名片的，待世界地产插上中国红旗，我辈弹冠相庆。

专业化与多元化。地产天花板已呈现，第二增长曲线在哪里？这是头部房企多年前就在考虑的问题。头部房企多元化，中小企业转行，是必然趋势。头部房企转行有几种方式，一是拓展地产边界，从开发商向经营商转型，商业、物流、工业地产、长租公寓、物业管理等，但多是重资产经营，很多业态收益尚不能覆盖财务成本。还有就是出海，近期以发达国家和周边国家为主。二是完全跨行，金融、新能源汽车、农业等，但很难找到地产规模的行业，地产思维和制造业思维完全不同，成功率较低风险较大，我认为成为金融控股集团的可能性最大，通过金融控股集团再延展到实体经济。

装配式建筑与装修房。农民工进城多在建筑行业，容纳了数千万人就业，也影响了装配式建筑的进程。装配式建筑在发达国家，已经是非常成熟产业，其本身技术含量不高，具备大规模推广的基础条件。农民工越来越少，就业压力越来越少，装配式建筑和智慧施工装备会成为主流，时间快、成本低、更环保。装修房会呈现多元化，一种是装修房销售，但其弊端也很明显，装修过程不透明、隐蔽工程出问题多、个性化不好体现。另一种是清水房销售再批量装修，成为增值服务的一部分，业主可全过程监管，更阳光透明，在装修框架不变情况下体现个性化。

五、营销

销售行为实景化，由虚向实。期房很快退出历史舞台，现房、准现房销售成为必然，所见即所得。

购房行为网络化，由实向虚。现房销售，视频直播，对异地购房者，节省很大的时间成本和交通成本。网络完成初步筛选，再实地比较洽谈，是购房行为的两个阶段。以后不排除在网上直接订房。

渠道公司慢慢退出历史舞台。渠道公司是房地产市场恶性竞争的产物，其本身并没有创造需求，极大的增加了开发公司成本，也变相增加了购房成本。在一个相对良性的房地产市场，消费行为扁平化，去中间化，去渠道化是市场必然。

定制行为在高端产品中出现。大规划、小调整，在高端项目中会有所展现。项目整体规划布局不做大的调整，微调满足个人个性需求。

遵守阳光、透明、诚信的商业规则。从无序竞争到有序竞争，从泥沙俱下到阳光企业，从期房到现房。品牌成为企业核心竞争力，从增量市场到存量市场。绝大部分市场交易来自于存量市场，新房占据市场较小份额。从传统的出租出售，到资产的运营管理。运营管理好坏，和收益直接相关。